Intel · Property　/　高雄市　/　三民區　/　森美樹

資產情報 · Asset intelligence

森美樹

高雄市三民區美都路、德勝街、熱河三街口　·　214 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

37.7萬

中位 · 均 38.3 萬 · 40 筆（24–26）

總戶數 Units

214戶

RC造

屋齡 Age

— 年

使照 —

樓層規劃 Floors

22F

地上22層,地下4層

位置 · Location

座標 22.644927136366, 120.289940584593

一段話摘要 · In one paragraph

森美樹坐落於三民區，是一處 214 戶的 RC造社區（地上22層,地下4層），由興富發建設股份有限公司興建。市場累積 316 筆實價成交，近三年每坪中位 37.7 萬，成交區間 27.8–103.0 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 316 筆 · 對照三民區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加三民區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 三民區

全期中位 34.6 萬/坪 · 區間 27.8–103.0 · 租賃 47 筆（711 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 316）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
115/01	七層	39.7	1,400	35.2	⊕
115/01	九層	39.7	1,410	35.5	⊕
115/01	十一層	39.7	1,400	35.2	⊕
114/12	十層	44.9	1,690	37.6	⊕
114/12	三層	39.7	1,300	32.7	⊕
114/11	三層	45.4	1,450	31.9	⊕
114/10	八層	44.9	1,438	32.0	⊕
114/10	十四層	39.7	1,480	37.3	⊕
114/10	五層	39.7	1,300	32.7	⊕
114/10	四層	44.9	1,550	34.5	⊕
114/08	二層	95.8	3,000	31.3	⊕
114/07	十一層	44.9	1,435	31.9	⊕▲
114/06	十層	44.9	1,780	39.6	⊕
114/06	十八層	44.9	1,770	43.3	⊕
114/05	五層	46.9	1,655	35.3	⊕
114/04	四層	44.9	1,650	36.7	⊕
113/08	二層	86.9	3,056	35.2	⊕
113/08	十二層	44.9	2,000	44.5	⊕
113/07	十四層	44.2	2,010	45.4	⊕
113/07	十層	39.7	1,650	41.5	⊕
113/06	二十四層	45.7	1,966	48.7	⊕
113/06	二十四層	34.6	1,400	40.5	⊕
113/06	十四層	44.9	1,780	39.6	⊕
113/06	十三層	34.6	1,468	42.5	⊕
113/06	十二層	46.9	1,750	37.3	⊕
113/05	二十層	44.9	1,880	46.3	⊕
113/05	二十層	46.9	1,788	38.1	⊕
113/05	二十一層	44.9	1,940	43.2	⊕
113/04	十八層	44.9	1,820	40.5	⊕
113/04	十七層	44.9	1,735	38.6	⊕
113/04	九層	44.9	1,700	37.8	⊕
113/04	十五層	44.9	1,560	34.7	⊕
113/04	十層	44.9	1,780	39.6	⊕
113/04	七層	46.9	1,636	34.9	⊕
113/03	七層	44.9	1,650	36.7	⊕
113/03	七層	39.7	1,562	44.5	⊕
113/02	七層	44.9	1,598	35.6	⊕
113/02	十四層	46.9	1,820	38.8	⊕
113/02	十二層	34.6	1,228	35.5	⊕
113/02	十一層	39.7	1,470	41.2	⊕
113/01	十九層	44.9	1,780	39.6	⊕
112/12	五層	39.7	1,450	36.5	⊕
112/11	十九層	48.6	1,675	34.4	⊕
112/11	二十三層	34.6	1,208	35.0	⊕
112/11	二十三層	34.6	1,208	35.0	⊕
112/11	十九層	44.9	1,860	41.4	⊕
112/10	六層	44.9	1,710	38.0	⊕
112/10	二十層	43.8	1,381	34.9	⊕
112/10	二十二層	44.9	1,420	35.2	⊕
112/10	二十二層	44.9	1,434	35.2	⊕
112/09	十一層	44.9	1,800	40.0	⊕
111/04	十九層	43.8	1,722	43.8	⊕◷
111/03	二十一層	44.9	1,780	44.2	⊕◷
111/03	三層	45.4	1,657	40.1	⊕◷
111/02	六層	44.9	1,660	40.6	⊕◷
111/02	十五層	44.9	1,728	42.7	⊕◷
111/02	三層	45.4	1,725	41.8	⊕
111/02	十四層	44.9	1,709	42.4	⊕◷
111/02	十四層	46.6	1,758	42.4	⊕◷
110/12	二十二層	44.9	1,760	43.0	⊕◷
110/12	二十層	44.9	1,688	40.9	⊕◷
110/12	二十一層	44.9	1,788	43.8	⊕◷
110/12	二十一層	44.9	1,788	43.8	⊕◷
110/12	十四層	44.2	1,681	40.9	⊕◷
110/11	四層	44.9	1,527	37.6	⊕◷
110/11	十二層	44.9	1,618	40.4	⊕◷
110/11	十七層	44.9	1,707	41.7	⊕◷
110/11	五層	44.2	1,585	38.9	⊕◷
110/11	三層	45.4	1,598	38.8	⊕◷
110/11	三層	45.4	1,598	39.1	⊕◷
110/11	四層	44.9	1,527	37.6	⊕◷
110/11	二十四層	45.7	1,788	43.8	⊕◷
110/11	二十三層	44.9	1,766	43.2	⊕
110/10	十一層	44.9	1,600	39.9	⊕◷
110/10	十六層	45.7	1,608	39.3	⊕◷
110/10	二十二層	39.7	1,357	37.4	⊕◷
110/10	十層	44.9	1,508	37.7	⊕◷
110/10	十三層	44.9	1,564	38.9	⊕◷
110/10	十七層	44.9	1,707	41.7	⊕◷
110/10	二十層	44.9	1,648	40.4	⊕◷
110/10	二十層	44.9	1,742	42.4	⊕◷
110/10	十層	45.7	1,535	37.6	⊕◷
110/10	五層	44.9	1,570	38.9	⊕◷
110/10	九層	44.9	1,541	37.5	⊕◷
110/09	十二層	44.9	1,565	38.8	⊕◷
110/09	十七層	45.7	1,575	38.5	⊕◷
110/09	十九層	44.9	1,574	38.9	⊕◷
110/09	四層	44.9	1,558	38.2	⊕◷
110/09	九層	44.5	1,488	37.6	⊕◷
110/09	十一層	44.9	1,521	38.9	⊕◷
110/09	十二層	44.9	1,555	39.0	⊕◷
110/09	十九層	44.9	1,615	40.0	⊕◷
110/09	十八層	44.9	1,597	39.6	⊕◷
110/09	六層	44.9	1,508	37.4	⊕◷
110/09	十三層	44.9	1,531	38.0	⊕◷
110/09	十三層	44.9	1,530	38.0	⊕◷
110/09	十六層	44.9	1,539	38.2	⊕◷
110/09	二十層	43.7	1,475	38.5	⊕◷
110/09	五層	44.9	1,520	37.4	⊕◷
110/09	十五層	44.9	1,600	39.9	⊕◷
110/09	十八層	44.9	1,553	38.5	⊕◷
110/09	十八層	44.9	1,577	38.4	⊕◷
110/09	十五層	44.9	1,589	39.3	⊕◷
110/09	八層	45.7	1,520	37.5	⊕◷
110/09	七層	44.9	1,530	38.5	⊕◷
110/09	七層	45.7	1,560	38.5	⊕◷
110/08	二十三層	52.2	1,549	37.7	⊕◷
110/07	七層	44.9	1,408	35.9	⊕◷
110/06	十四層	43.8	1,320	34.8	⊕◷
110/05	十六層	44.9	1,410	36.0	⊕◷
110/05	十層	44.9	1,418	36.1	⊕◷
110/04	十六層	44.9	1,458	37.2	⊕◷
110/01	八層	39.7	1,068	31.1	⊕◷
110/01	五層	44.9	1,358	34.3	⊕◷
110/01	二十四層	46.9	1,378	33.4	⊕◷
110/01	十六層	44.9	1,450	36.6	⊕◷
109/12	十五層	44.9	1,370	35.2	⊕◷
109/12	六層	44.9	1,412	35.7	⊕◷
109/12	十七層	44.9	1,398	35.4	⊕◷
109/12	十九層	44.9	1,370	34.9	⊕◷
109/12	一層	50.9	3,780	86.3	⊕◷
109/11	十九層	46.9	1,362	32.6	⊕◷
109/11	四層	44.9	1,361	34.7	⊕◷
109/11	六層	44.9	1,368	35.2	⊕◷
109/11	二十四層	44.9	1,365	35.1	⊕◷
109/11	九層	44.9	1,378	35.2	⊕◷
109/11	十二層	44.9	1,365	35.0	⊕◷
109/10	二十二層	44.9	1,420	35.9	⊕◷
109/10	十一層	44.9	1,398	35.4	⊕◷
109/10	十八層	46.9	1,350	32.6	⊕◷
109/10	七層	44.9	1,370	34.6	⊕◷
109/10	四層	44.9	1,338	34.4	⊕◷
109/10	三層	45.4	1,270	32.1	⊕◷
109/10	三層	46.9	1,260	30.2	⊕◷
109/10	十八層	44.9	1,405	35.6	⊕◷
109/10	二十一層	44.9	1,415	36.1	⊕◷
109/10	二十層	46.9	1,398	33.4	⊕◷
109/09	十四層	39.7	1,056	31.0	⊕◷
109/09	十一層	44.9	1,383	34.7	⊕◷
109/09	十七層	39.7	1,118	32.6	⊕◷
109/09	五層	44.9	1,390	35.4	⊕◷
109/09	十層	44.9	1,380	34.9	⊕◷
109/09	六層	44.9	1,377	34.9	⊕◷
109/08	十四層	46.9	1,360	32.2	⊕◷
109/08	十四層	44.2	1,370	34.9	⊕◷
109/08	十八層	44.9	1,383	35.0	⊕◷
109/08	二十層	39.7	1,008	28.9	⊕◷
109/08	二十二層	44.9	1,398	35.4	⊕◷
109/08	二十四層	39.7	1,140	33.1	⊕◷
109/08	十五層	44.9	1,396	35.6	⊕◷
109/08	二十二層	44.9	1,371	34.7	⊕◷
109/08	二十二層	46.9	1,359	32.5	⊕◷
109/08	二十一層	44.9	1,368	34.6	⊕◷
109/08	一層	125.4	9,088	87.5	⊕◷
109/08	二十一層	46.9	1,363	32.6	⊕◷
109/08	十三層	44.9	1,247	31.5	⊕◷
109/08	十七層	44.9	1,353	34.2	⊕◷
109/08	四層	44.9	1,306	32.8	⊕
109/07	二十三層	44.9	1,438	36.3	⊕◷
109/07	十六層	38.2	1,237	32.4	◷
109/07	二十四層	53.6	1,555	36.6	⊕◷
109/07	二十一層	44.9	1,433	36.0	⊕◷
109/07	八層	44.9	1,378	34.8	⊕◷
109/07	十九層	44.9	1,380	35.4	⊕◷
109/07	十七層	46.9	1,312	31.6	⊕◷
109/07	十一層	44.9	1,450	36.6	⊕◷
109/07	二十一層	39.7	1,116	32.6	⊕◷
109/06	五層	39.7	1,070	31.4	⊕◷
109/06	十五層	39.7	1,100	32.4	⊕◷
109/06	十六層	39.7	1,118	33.0	⊕◷
109/06	十五層	39.7	960	27.8	⊕◷
109/06	二十二層	39.7	1,028	29.7	⊕◷
109/06	十八層	39.7	1,115	32.5	⊕◷
109/06	十一層	39.7	1,096	31.9	⊕◷
109/06	十二層	46.9	1,358	33.0	⊕◷
109/06	十五層	55.6	1,495	34.1	⊕◷
109/06	十三層	39.7	1,094	31.9	⊕◷
109/06	十一層	53.6	1,478	35.3	⊕◷
109/06	十九層	39.7	1,107	31.9	⊕◷
109/06	四層	39.7	1,045	30.3	⊕◷
109/06	二十四層	44.9	1,438	36.4	⊕◷
109/06	二十三層	39.7	1,108	32.7	⊕◷
109/06	十二層	39.0	1,078	30.8	⊕◷
109/05	十五層	44.9	1,349	34.3	⊕◷
109/05	十層	46.9	1,276	30.8	⊕◷
109/05	十六層	53.6	1,530	34.5	⊕◷
109/05	十層	44.9	1,348	34.2	⊕◷
109/05	十層	31.1	958	30.8	◷
109/05	二十四層	39.7	1,027	29.8	⊕◷
109/05	九層	39.7	1,024	29.6	⊕◷
109/05	十三層	55.6	1,465	33.0	⊕◷
109/05	二十三層	34.6	894	30.5	⊕◷
109/05	五層	46.9	1,280	30.5	⊕◷
109/05	二十四層	34.6	911	31.2	⊕◷
109/05	九層	45.7	1,306	32.6	⊕◷
109/05	二十層	39.7	1,090	31.4	⊕◷
109/04	五層	44.9	1,310	33.5	⊕◷
109/04	十八層	44.9	1,365	34.6	⊕◷
109/04	二十四層	34.6	889	30.7	⊕◷
109/04	十三層	34.6	890	30.6	⊕◷

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住商用

建築構造RC造

樓層地上22層 / 地下4層

總戶數214 戶

棟戶規劃1幢，1棟，208戶住家，6戶店面

基地面積824 坪

建蔽率48.22%

公設比35.8%

車位規劃平面式191個（車位比 1:0.89）

屋齡— 年

使用分區第四種住宅區

朝向朝西

格局二房(26~28坪)/三房(36坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建興富發建設股份有限公司

營造廠商齊裕營造股份有限公司

建築設計群旺建築師事務所

建造執照(108)高市工建築字第00564-03號

使用執照—

使照配對—

主要建材RC鋼筋混凝土

垃圾處理—

公共設施 · Amenities

接待大廳交誼廳會議室閱覽室視聽室游泳池健身房兒童遊戲區SPAKTV廚藝教室信箱區LoungeBar

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？