不動產投資與開發說明書
投資與開發流程為何？
這一份說明書主要概述了整個不動產投資與開發之價值鏈，涵蓋了初期評估、計畫、合夥、土地取得、融資、設計、許可、營建、採購、行銷與銷售等等環節點。盼能每一個在這一產業發展的同仁，都能掌握正確且前沿的資訊。
用比較簡單的方式去理解，我們可以將不動產開發分類成四大面向，分別為評估與土地取得、諮詢與設計、營建與採購（EPC）、以及營運（O&M）。
評估與土地取得
在開發的最初階段中，我們可以從供給與需求兩面去思考，需求面端，即是評估未來這一塊地的市場需求可能會是什麼，譬如它是否會在10-20年後成為了倉儲與物流必經的重要工業用地？抑或是與政府長期的開發計畫綁定，成為未來居民聚集的地方？ 不論資訊的來源是通過市場的分析，抑或是通過關係所掌握的關鍵資訊，對於這些資訊的信心程度，將會成為往後開發於融資、找合作夥伴、開發方向、以及後續規劃的關鍵。
而在供給端，即是土地的取得，它可以是農地、工業用地、政府土地、閒置地、抑或著是老宅，我們很常在台灣看到的土地開發人員的工作的很大一部分，即是通過各種渠道，尋找土地、開發、以及協調與談判。而在舊宅與都更、抑或是產權非常複雜的案件上，其談判的成本與時間也會指數型的增加，有時甚至要花上數十年的時間去耕耘。
諮詢與設計
在諮詢與設計中，通常會分成三個領域，分別為計畫、規範、以及執行，計畫面主要探討的是總體大方向的規劃，通常建立在地區、土地分區、市場需求、以及自身資源等的基礎上計畫，其中很大一部分也會在土地取得以前即完成。
而在規範面向，則涵蓋了土地法、建築規範、環境、土地使用的政策、工安、以及各式各樣涵蓋在整個營建過程與完成品的規範，其中最重要的即是取得許可。在執行面向上，則涵蓋了建築設計本身、施工計畫、以及採購規劃等。
工程、採購、與營建（EPC）
工程、採購、與營建EPC(Engineering, procurement, and construction) 顧名思義即分為三個階段，將設計轉換為實際工程的需要，以及更近一步的設計需求，譬如結構、機械、電氣和管道（MEP），再來即是確立施工做法符合規範，並通過一系列的模擬去確保執行程序。
採購則是建立在整體需求方案上，進行供應商與合作夥伴的選擇。不論是建材、設備、還是服務的協商，還是處理物流、存貨、以及預算的規劃等。第三階段的營建則涵蓋了從土地到最後完工交付的施工工作。
而水平於這三項進行的即是，整體專案的管理，從大專案的小項目的計畫、追蹤、排程、風險、品質、以及預算控制等的落地。
營運（O&M）
在整體營建作業完成後，通常即會進入到營運的階段，從每日營運的作業、設備與大樓的維護、能源管控、環境與碳排的維持、以及整體運作的正常等，都是在營運階段的任務。
我在思考投資土地、大樓等不動產
不論是今天你所代表的是個人、家族辦公室、私募基金、上市公司，抑或是更為大型的不動產機構投資人譬如壽險公司、退休基金、以及主權基金等，又或著是投資任何形式的不動產，譬如土地、住宅、商業、工業不動產，其中所經歷的流程皆是大同小異，只不過隨著交易的金額越大，其中所牽扯的繁瑣程度就更高。
不過，大致上來說，不動產的投資皆會經過最重要的四個流程，也就是初步的評估，主要是根據自己、亦或著是公司的投資組合、未來規劃、以及市場環境進行綜合評估。而下一階段則是進入尋找標的的環節，可以通過開發關係、仲介、拍賣、亦或著是政府的投標等媒介進行不動產標的的探勘。
隨著標的的確立（潛在標的可以有多個），下一階段則是進入了相應的估值，以及盡職調查（Due Diligence），在商業不動產的環境之下，也通常會在這一階段發生前，簽署意向書（LOI, Letter of Intent）或是Term Sheet。如果說一切都如預期，沒有問題的話，則開始進入交易的完成，除了細部的合約談判之外，購置不動產的融資也是投資方需要特別思考的。
那我有一塊土地，然後呢？
建立在我們前面所提的這一流程，倘若我們今天有一塊土地在手，第一步即是先確定一下這塊土地在法令與規範層面上究竟可以規劃何用？ 這一部分可以參考我們在土地分區詳解上的說明書來得到一些想法。確立了土地分區與相關法規許可後，我們就可以來思考看看各種土地的用途、活化方式、以及開發方向。
那我有一棟建物，然後呢？
根據不同的建物型態會有不同的進行方式，不過絕大多數都是大同小異。以商辦建築為例，落實好整棟大樓的營運與管理（成本導向），以及客戶服務、行銷與銷售（收益導向），即完成了95%的工作了。在一些情況下，對於這些商辦大樓持有人，其也會面臨收益持續不好的情況，而這也讓業主必須要提出更為極端的手段去解決這一問題，譬如整棟大樓的重新裝修與翻新，甚至是再開發。
以翻新來說，它可以是一種重新裝潢，譬如零售門市常常通過重新裝潢來保持消費者的新鮮感，並提供更符合現代需求的購物體驗，而更極端一點，它更可以是一種活化建築（Adaptive reuse），重新改變了既存建物的使用目的。譬如近期各國的不動產市場都因為疫情、以及工作與消費模式的改變而出現了商辦需求大幅減少，而住宅需求大幅增加的狀況，這也讓部分市場的辦公大樓大規模的改建成為住宅大樓。新北市的福容大飯店三鶯館，也是因為陸客與旅行團的大幅減少，而重新改造成住宅建案出售。
倘若建物的結構老舊而不安全，亦或著是不符合現在的生活需求，開發商也可能通過再開發，將既存的建物盤整，並且開發成新的建築物。近期台北市常見的都更與危老重建即這一型態，只不過政府通過激勵措施去主導這一發展。
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該文本為BPM團隊所撰寫。參考資料為以下